Aprovada pelo Congresso Nacional e já em fase de regulamentação, a reforma tributária vem gerando dúvidas e temores entre proprietários de imóveis e inquilinos. No entanto, de acordo com o advogado tributarista Luiz Bezerra, o impacto sobre o mercado de aluguéis será restrito a dois perfis específicos de contribuintes: empresas imobiliárias (que já pagam imposto atualmente) e pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados e recebam mais de R$ 240 mil por ano - o equivalente a R$ 20 mil mensais.
"Pessoas jurídicas já pagam (imposto). Para a pessoa física que está preocupada com isso, tem um filtro. Você tem que ter mais de três imóveis para poder ser contribuinte do IBS e do CBS, e também tem que auferir mais de R$ 240 mil no ano-calendário anterior. Então, tem quatro ou cinco casinhas que vovó deixou para mim, mas eu não auferi R$ 240 mil? Então, você não vai precisar contribuir", esclareceu o advogado, em entrevista ao Central Agora RN, da TV Agora RN, nesta quinta-feira 17.
A reforma tributária criou dois novos impostos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Eles vão substituir encargos já existentes, como IPI, PIS, Cofins, ICMS e ISS. Ou seja, não se trata de uma criação inédita de tributos.
No caso dos aluguéis, a novidade é que os novos impostos vão incidir, além das imobiliárias, sobre pessoas físicas, mas apenas para as pessoas com alta renda e mais de três imóveis, como explicou o advogado. "Abaixo disso, nada muda (...) Aquele que tem poucos imóveis e têm uma renda menor não devem ser impactados", registra.
"CPF dos imóveis"
Outra novidade da reforma tributária que tem repercutido é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de "CPF dos Imóveis". O objetivo é centralizar as informações hoje dispersas entre cartórios, prefeituras e Fiscos (como a Receita Federal).
"Esse cadastro vai unificar as informações sobre os imóveis. Hoje não tem um local, um banco de dados específico. Os cartórios juntam algumas informações. Por outro lado, há imóveis que não têm registro, ficam somente na prefeitura. São aqueles imóveis de posse. Então, ficam um pouco espalhadas essas informações", declarou Luiz Bezerra.
De acordo com ele, o contribuinte não precisará agir diretamente para alimentar o sistema. Essa função caberá às prefeituras e aos cartórios, e não será instantâneo após a criação. O cadastro vai sendo alimentado à medida que houver alguma movimentação nos imóveis, como venda, discussão sobre herança ou transferência de titularidade.
"Não somos nós, contribuintes, que vamos fazer esse cadastro. Quando o imóvel vai ser vendido, ele (cartório) pega essa informação e atualiza o valor dele, metragem, o titular, neste cadastro nacional. É tipo um CPF com dígito verificador também", acrescentou o advogado.
Para o tributarista, a mudança é positiva, desde que o novo cadastro de fato substitua a pulverização de informações que vigora atualmente. "A informação é positiva para centralizar. O que vai variar é se as informações vão ser duplicadas ou não. Para não ser mais um cadastro, trazer mais problemas, mais confusão", acrescentou.
O IPTU vai aumentar?
O surgimento do "CPF dos Imóveis" gerou receio entre moradores de que a novidade acabe servindo para prefeituras aumentarem o IPTU. Luiz ponderou que a decisão depende de cada prefeitura e não tem relação com a existência do cadastro.
Ele ressalta que a alimentação do cadastro não será automática. Luiz Bezerra enfatiza que a formação do cadastro só vai ocorrer quando houver, por exemplo, venda do imóvel.
"Não é por causa desse cadastro que vai aumentar o IPTU. O contribuinte que paga o IPTU baixinho porque não tem, por exemplo, averbação de construção, ele não vai mexer no cartório. Esses valores do cadastro imobiliário só vão ser realmente atualizados quando houver uma movimentação no cartório. Não é que todos eles vão ser automatizados e reavaliados", destacou o advogado.
Empresas e imobiliárias
Sobre as imobiliárias, Luiz Bezerra ressalta que as empresas que atuam com aluguéis já recolhem tributos como PIS e Cofins. Com a reforma, passarão a pagar o novo imposto que ficará no lugar dos tributos atuais. Ainda assim, segundo Luiz, não haverá aumento expressivo da carga tributária.
"Haverá um redutor de 70% sobre a alíquota. Então, se o IBS e CBS chegarem, por exemplo, a 28%, na prática os aluguéis teriam incidência em torno de 8%. É basicamente o que já se paga hoje. Inclusive, a reforma foi clara ao prometer que não haveria aumento de imposto, de arrecadação", explicou, enfatizando que o objetivo da reforma é simplificar a cobrança de impostos, e não ampliar a tributação.
O Imposto de Renda, tanto para pessoas físicas quanto jurídicas, permanece inalterado. "Ninguém mexeu no Imposto de Renda. Esse continua valendo, como sempre", pontuou.
O advogado lembrou que a implantação da reforma será gradual. "O próximo ano será um período de teste, com alíquota de 1%. Em 2026 teremos essa experiência prática para medir a arrecadação, e só em 2027 as alíquotas definitivas entram em vigor. É uma questão bem paulatina, não é nada açodado", destacou.
Orientação
O advogado tributarista recomenda que proprietários de mais de três imóveis que recebem mais de R$ 240 mil por ano com aluguéis devem buscar um planejamento tributário. Ele diz que, nesses casos, poderá ser mais vantajoso abrir uma empresa para operar os aluguéis, em função do redutor da alíquota.
"Não se pode negar que está realmente se fechando o cerco em cima dos sonegadores. Quem tem muitos imóveis, quem tem um faturamento muito alto de imóveis, realmente ideal é fazer a adaptação e abrir uma empresa, se for o caso", declarou.
O advogado defende que os proprietários de imóveis recorram ao planejamento tributário para encontrar a melhor saída. "É muito importante procurar um planejador de imóveis, um planejador sucessório, tributário e um contador especialista nessa parte de imóveis. Quem estiver sozinho nisso, achar que vai conseguir e eventualmente estiver sonegando, realmente vai fechar o cerco em volta dessa pessoa", declarou.
"Ninguém quer pagar imposto demais. Então, o certo é fazer o planejamento para não sonegar. Eu recolho o meu imposto quando eu recebo meus honorários, quem é funcionário CLT recolhe o seu imposto também na fonte. Por que quem recebe renda de aluguel não pagaria o seu imposto?", questiona.
Aumentar aluguel agora pode ser considerado abusivo
Apesar das explicações, alguns proprietários já têm usado a reforma tributária como justificativa para elevar preços de forma indevida. Luiz Bezerra alertou que essa prática é abusiva.
"Primeiramente, tem que se obedecer ao contrato. Se o contrato está vigente e tem lá que o aumento deve ser o IPCA, por exemplo, anual, ele deve se manter", enfatizou.
O advogado orientou inquilinos a exigirem o cumprimento dos contratos. Ele ressalta que o aumento sem previsão contratual pode ser considerado abusivo.
"A gente sabe que é difícil quando a pessoa está em uma posição mais fraca, digamos assim, hipossuficiente, bater de frente com um locador, mas tem que se tentar, se negociar, conversar", finalizou.
